Ev sahipleri fiyat politikasını değiştirdi

Kiralık konutta fiyat artışı durdu. Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ise önümüzdeki 6 aylık dönemde kira fiyatlarının artmayacağını söylüyor. Özelmacıklı açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Kira fiyatlarında son dönemde bir durağanlık var diyebiliriz. Geçmiş yıllara göre kıyasladığımızda kiralarda yüzde 100’e yakın birçok ilde fiyatlar artmıştı. Ağustos ve eylül aylarında kira fiyatları yatay bir seyre dönüştü diyebiliyoruz.

Önümüzdeki altı aylık tahminlerde de geçmişteki yükselişler kadar bir yükseliş beklenmiyor. Bunun en önemli nedeni kira fiyatlarının metrekaresinin çok yüksek değerlere ulaşmasıdır. İstanbul’da şu anda bir metrekare kiralık konutta ortalama fiyatın 150 TL’leri geçtiğini söyleyebiliriz. Yani 100 metrekare bir dairenin 15 bin TL kira fiyatı var. Eğer daire sıfır statüsündeyse metrekarede kira fiyatı 200 TL seviyesine kadar çıkıyor.

Mal sahipleri açısından ‘nasıl olsa biraz daha öğrenciler gelir, memurlar da atanır’ gibi beklemeler de vardı. Bu nedenle mal sahipleri kira fiyatlarında çok esneklik yapmıyordu. Bu sene İstanbul’da diğer illerden farklı olarak öğrencilerin barınma ihtiyaçlarını konut dışı yurt, özel yurt gibi yerlerde veya beraber ortak kiraladıkları yerde çözdüğünü gördük. Bu noktada kira talebi kısmen devam ediyor. Kentsel dönüşüm vb ihtiyaçlar nedeniyle yıkımlar devam ettiği için. Fiyatlar yatay seyre döndü, ancak ciddi düşüş görmüyoruz.

SATILIK KONUTTA DÜŞÜŞ VAR MI?

Konutların satış fiyatlarında gerileme var. Konut fiyat endeksi tablolarına baktığımızda reel getiri yüzde 31.2 oranına kadar geriledi. Ocak ayından itibaren bu gerileme biraz daha devam ediyor. Türkiye’deki konut fiyat ortalaması vatandaşın alım gücünün üstünde diyebiliriz.

Aslında satılık konut fiyatlarındaki düşüşün, en önemli nedeni konut kredisine olan erişimdeki zorluklar, mevduat faizlerine verilen destekler, vatandaşların daha da düşer mi şeklinde değerlendirmeleri olarak görmek mümkün.

Kira artışlarına getirilen sınırlamalar da yatırımcıların kiraya verme anlayışı ile konut almasının önündeki engel olarak gözüküyor.

Genel anlamda satılık metrekare fiyatları İstanbul’da 40 bin TL seviyesindeyken bu rakamlar İzmir’de 30 bin TL, Ankara’da 20 bin TL seviyesinde diyebiliyoruz. Hala İstanbul ve İzmir’e göre konut fiyatları düşük kalmış illerde bazı yükselişleri söylemek mümkün.

Son açıklanan TÜİK verilerinde ipotekli satışların ne kadar düştüğünü görüyoruz. İpotekli satışların payı toplam konut satışları içindeki payı yüzde 8.2 oldu. Bu düşüşün yanı sıra toplam konut satışları içerisinde birinci elin payı yüzde 29 seviyelerinde, ikinci el konutların satışının payı ise yüzde 70.3 seviyelerinde. Genel anlamda ocak-eylül dönemine göre bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında yüzde 15 civarında azalış var. Parasal sıkılaştırma politikaları ikinci eve yönelik kredi kısıtlamalarının bunda etkisi oldu diyebiliyoruz.

KREDİ FAİZLERİNDE DARALMA SÜRER Mİ?

Hükümet kanadında ilk defa ev alacaklara yönelik kredi kampanyaları duyurulmuş olsa da buna ilişkin net bir tablo göremedik. Maliye Bakanlığı’nın son açıklamaları nezdinde piyasa tahminleri açısından söylediğimizde kredi tarafında daralmama devam edeceği gözüküyor. Bu BDDK’nın konut kredi hacimlerine yansıdı. Belli bir düşüş şu an için söz konusu. Haftalık bankacılık sektörü verilerine baktığımızda krediler 445 milyar TL seviyesine kadar geriledi. Bir ay önce bu seviye 447 milyar TL seviyesindeydi. Konut kredisinin kullanılmamasına yönelik kısıtlamalar şu an için devam ediyor.

ŞU ANDA KONUT ALMAK MANTIKLI MI?

Emlak işletmelerimiz tarafında baktığımızda son birkaç haftalık yoğun şekilde KKM’den çıkışların gayrimenkul tarafına teklif olarak geldiğini görüyoruz. Kur korumalı mevduatta bir çözülme var. Bunun gayrimenkule kaymasına yönelik bazı tahminler gerçekleşiyor. Özellikle son 5-6 aydır enflasyona göre değer kaybeden konut için bazı gayrimenkullerde fırsatlar oluştuğunu söyleyebiliyoruz.

Eskiden teklifler dikkate alınmazken bu dönemde verilen teklifler mal sahibi tarafından dikkate alınıyor. İşlemler bir nebze düşük tekliflerde gerçekleşebiliyor.

Kur korumalı mevduattaki çözülmenin biz gayrimenkul sektöründe yeni alım fırsatları oluşturacağını öngörüyoruz. Faizin geçici bir rahatlama sağladığı unutulmamalıdır. Belki birkaç ay faiz avantajlı olarak gelebilir ama ileride alınacak bir gayrimenkul için fırsat kaçabilir.

Bizim tavsiyemiz eğer ihtiyaçları varsa ve alınabilecek bütçelerdeyse bunun değerlendirilmesinin makul olduğunu düşünüyoruz. Yüksek faizin sürdürülebilir olmadığını ve maliyet açısında yeni yapılacak konutlara büyük ek yansımaları olduğunu söylemek mümkün.”